出租人可以解除合同

1.承租人人未按约定使用租赁物

第七百一十一条

【租赁人未按约定使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

参考案例：(2010)沪一中民二(民)终字第2524号

涉案开洞行为为结构楼板开洞，截断板内部分钢筋，改变结构受力状况，属拆改房屋结构。根据双方合同约定，承租人擅自拆改房屋结构，出租人可提前终止合同并要求承租人承担支付违约金的违约责任。

2.承租人未经出租人同意转租

第七百一十六条

【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

参考案例：（2001）沪一中经终字第521号

双方签订的财产租赁合同为有效合同的，在承租期间，未经出租人同意，擅自转租。根据《合同法》第二百二十四条的规定，转租合同当属非法转租。但是，非法转租合同并非当然无效，因为非法转租主要涉及出租人的利益，而原、被告之间的租赁合同，为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立，也就是说，即使确表示不同意转租，并行使了合同解除权，解除了租赁合同，也只能导致转租合同关系因合同不能继续履行而解除，并非必然导致转租合同无效。

3.违反租金支付义务

第七百二十二条

【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

参考案例：（2014）德中民初字第155号

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。所以，在承租人未付租金，经出租人催告后承租人仍不支付的情况下，解除权是出租人法定的权利。本案承租人未支付租金，在出租人催告后仍不支付，出租人解除合同符合法律规定。

承租人可以解除合同

1.非因承租人原因致使租赁物无法使用

第七百二十四条

【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

2.租赁物部分或者全部毁损、灭失

第七百二十九条

【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

参考案例：（2008）宣中民二终字第72号

尽管气象部门在先进的天气预报技术的支持下，对天气情况作出了一定的预见并及时向社会发布了相关信息，但是如果雪灾地域广、程度深、灾情严重，超出了社会一般大众的预见，并且不能避免并不能克服，则构成不可抗力。租赁合同中关于承租人维修保养租赁物义务的约定，只能是合同履行期间使用租赁物所需的正常合理义务，出租人并不能免除保证租赁物实现合同目的的义务，当租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

3.租赁物危及承租人的安全或者健康

第七百三十一条

【租赁物质量不合格时承租人解除权】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 上海高院参阅案例：七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案

若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，《建筑法》第61条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。

双方均可解除

租赁期限没有约定或约定不明确

第七百三十条

【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

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