甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登记，借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己，在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙，预收了1年租金。半年后经乙银行请求，该商铺被法院委托拍卖，由丁竞买取得。 抵押权作为担保物权，其本质乃“优先受偿权”而非抵押物的所有权。甲将自己的商铺抵押给乙银行并已登记的，乙银行对该商铺享有优先受偿权。

但商铺的所有权依然属于甲所有，后甲将商铺再次出租给丙的，甲与丙之间的租赁合同合法有效。 抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，属于典型的“先押后租”的情形，即抵押权成立在先，买卖破租赁。丁在取得商铺所有权后，甲与丙之间的租赁合同对丁不具有约束力，丁可以要求承租人丙腾退。而对于丙的损失，应依其与甲签订的合法有效的租赁合同而追究甲的违约责任。